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租賃市場證券化提速 運營機構融資渠道進一步豐富

[摘要]2017年四季度,隨著新派公寓類REITs、保利地產租賃住房類REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs的接連獲批,住房租賃市場的證券化和金融產品創新正在加速落地。

2017年四季度,隨著新派公寓類REITs、保利地產租賃住房類REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs的接連獲批,住房租賃市場的證券化和金融產品創新正在加速落地。

而據業內人士預計,在政府支持的公租、廉租房市場和市場化的公寓租賃市場,將會產生十萬億元級別的存量資產亟待證券化。而隨著國家大力發展租賃市場,類REITs、資產支持證券ABS等融資方式將會得到更充分的發展。同時,引入社會資本以盤活存量房市場,還可降低開發商在租賃業務中的財務壓力。

租賃市場前景廣闊

根據《中國流動人口發展報告2016》數據顯示,截至2016年底,我國流動人口有2.45億人,假設70%的流動人口需要租房,將占全國人口的12.5%。而美國租賃人口占比為35%,英國租賃人口占比為37%,日本租賃人口占比為27%,我國租賃人口占比尚有較大提升空間。

同時,我國一線城市租賃人口占比相比于二、三線來說,相對較高,但是與美日英等發達國家的主要城市相比,仍有顯著差距。如紐約、洛杉磯、舊金山、東京的租賃人口占比均超過50%,而上海租賃人口占比40%,北京與深圳均為34%。租房人口占比低,將保證租賃市場未來的增長空間。

此外,目前我國年租金規模約1萬億元,2016年房屋交易總額為15萬億元,在中美日三個國家中位列第一,但是租金規模與交易市場規模比值僅為7%;美國租賃交易額占住房交易總額的50%;日本租賃租賃交易額占住房總額的比例高達72%。

方正證券的研究報告也指出,我國對租賃房需求逐年增加,主要因為城鎮化中,大量人口在城市間流動。房價高企、限購限貸,部分住房需求從購房市場外溢到租賃房市場,從而增加租賃人群;同時晚婚導致置業年齡延遲,進一步延長個體租賃時間,間接增加租賃需求;而目前我國一線城市租賃房源供給不足,且租賃市場亂象叢生,規范的租賃市懲長租公寓模式呼之欲出;同時,與發達國家對比,我國租賃市場GMV有待大幅提高,租賃市場未來發展空間可期。

公寓產品證券化提速

不過,雖然我國租賃市場前景廣闊,但也面臨諸多問題。例如在經營上,對于目前的租賃住房運營專業機構來說,市場整體的利潤率仍偏低,現金流回正速度也較慢,且租房市場普遍投資額巨大,回報周期過長,回報方式也較為單一。

此外,除大型房企自有資金較為充裕外,新型公寓運營商目前主要依托預收款特性獲取銀行貸款或表外融資,或利用未來租金在互聯網金融平臺運作創新理財產品,以及股權融資或股東借款、私募融資。但上述融資途徑普遍存在規模有限、成本較高的問題。

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志便表示,“租賃市場不能僅僅依靠房企的大規模投入,還需要政府在租賃土地出讓等方面提供政策扶持,也需要金融行業為房企發展租賃業務提供信貸扶持和利率優惠,共同發力以求成就”。

實際上,目前各地在融資層面,已逐漸加大對租賃市場的支持力度。一方面是貸款支持,如利率優惠、開發貸展期、政策性信貸支持;另一方面,鼓勵融資工具創新,如不動產證券化產品,房屋租金收益權質押貸款等。

而2017年12月底,中國首單民企長租公寓儲架類權益型REITs——高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。有業內人士指出,該項目作為國內首單長租公寓儲架式權益類REITs,兼具權益型和儲架式的開放特性,進一步推動了不動產證券化的突破創新。

旭輝領寓CEO張愛華也表示,“我們推動權益型REITs發行的一大目的是為公募REITs進行儲備”。

據悉,REITs最早于20世紀60年代的美國推出,產品形式是房地產投資信托基金。房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。REITs有這樣幾個特點:公開性、透明性、流動性好;較高的收益水平;穩定且高額的分紅收益;穩健的財務杠桿。

高和資本執行合伙人周以升告訴《證券日報》記者,目前租賃公寓已成為中國最重要的商業物業形態,資產證券化可以盤活存量商業物業。鑒于監管層和業內一步步扎實的推動和創新,權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最后一個里程碑。公募REITs不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵,也是政府發展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域,可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

投資機構也希望在這個被鼓勵的“風口”市場中抓住機會。周以升樂觀預計,在政府支持的公租、廉租房市場和市場化的公寓租賃市場,將會產生十萬億級別的存量資產亟待證券化。

龍頭房企加碼租賃市場

而對于大型房企來說,住房租賃市場的證券化和金融產品也無疑可以進一步拓展他們的融資渠道,并幫助其更好的運作自持項目。

同時,作為大型房企轉做租賃領域,勢必會在土地、融資等各方面得到大力支持,從而有效降低成本,并有望成為這些企業的另一個利潤增長點。

實際上, 面對長租公寓這片萬億級藍海,近年來萬科、龍湖、旭輝、遠洋、保利等行業龍頭開發商,紛紛以自建團隊或合作的方式進入該領域。有業內人士也透露,目前TOP50房企中已有約三分之一通過種種形式涉足其中。

值得注意的是,2017年百億級房企的長租公寓規模還在迅速擴張。在城市選擇上,百億級企業更加青睞城市經濟發達、流動人口較多和房價收入比高的一、二線核心城市。目前百億級房企長租公寓品牌已布局超20個城市,主要布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市。其中,上海、北京、杭州及深圳布局品牌數量較多,這三個城市品牌數占比達41.2%,集中度較高。

證券日報
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