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泰禾布局長租公 寓 擬通過資產證券化融資100億

在拿地成本越來越高、樓市調控“嚴”字當頭的背景下,房地產市場傳統的“開發+銷售”模式受限,各大開發商都在努力尋求新的業務增長點。而隨著國家鼓勵發展住房租賃市場的各項政策逐漸落地,長租公 寓日漸成為行業“新寵”,萬科(000002.SZ,2202.HK)、碧桂園(2007.HK)、龍湖(0960.HK)等龍頭企業都在長租公 寓領域做了布局。

  近日,又一開發商加入長租公 寓陣營。3月30日,泰禾集團股份有限公司(000732.SZ,以下簡稱“泰禾集團”)公告稱,計劃開展長租公 寓資產證券化業務,即通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公 寓專項計劃,并通過專項計劃發行資產支持證券。

  《中國經營報》記者就此次資產證券化相關細節、泰禾集團存量資產規模以及長租公 寓 發展計劃等問題聯系泰禾集團采訪,對方表示已收悉采訪函,但截至發稿未獲回復。

  長租公 寓資產支持專項計劃擬發行額度100億元

  泰禾集團公告稱,為盤活存量資產,優化資產結構,公司擬開展長租公 寓資產證券化業務,即通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公 寓專項計劃,并通過專項計劃發行資產支持證券。

  此次專項計劃的儲架額度不超過100億元(含),產品期限不超過20年,基礎資產為信托受益權,資產支持證券的票面利率將根據市場狀況確定。所謂儲架發行,即一次核準,多次發行的再融資制度,相比于普通單期產品,發行效率大幅提高,有利于進一步降低企業的融資成本。

  專項計劃首期發行方案為,泰禾集團的全資孫公司慕盛(北京)公 寓管理有限公司(以下簡稱“慕盛北京”)以對福悅居(北京)物業管理有限公司(以下簡稱“福悅居”)的100%股權,及其對福悅居享有的相關債權設立財產權信托,并以其享有的信托受益權為基礎資產開展資產證券化業務,首期發行規模不超過9億元。

  根據首期發行方案,泰禾集團將作為總租人整租福悅居持有的位于北京市的65套房產,并與福悅居委托慕盛北京為標的物業的運營管理提供服務。

  英大證券首席經濟學家李大霄對記者分析稱,長租公 寓資產證券化,換言之就是把未來若干年的租金重新組合賣出去。現金流是資產證券化的根本,投 資者購買的是未來的現金流。而未來現金流情況和長租公 寓的管理相關。“管理得好,公 寓入住率比較高,管理成本控制得好,未來的租金收益也會比較高,同時和房源地段、房源品質、維修費用等都有關系。”

  高力國際華南區咨詢服務主管、高級董事陳厚橋分析認為,當前的長租公 寓資產證券化,基本都是依托租金收益來展開,但因為國內的長租公 寓投 資回報率不高,單純看長租公 寓的租金收益,可能只有2%~3%,還不足抵消資金成本。所以很多開發商、專業機構在做長租公 寓資產證券化項目時,并不是完全看租金收益的,而是看滾動的資金利用。

  “其實就是為了把存量資產現金流化,因為通過發行資產支持證券,去市場上圈一些現金,還可以用來做其他用途,增加流動性。比如保利(600048.SH)、碧桂園等,他們很多拿的是競自持的物業,還有一些租不出去的商業物業,通過ABS,可以增加這種資產的流動性。但是獲取的資金又要求開發商不斷地去獲取新的房源。”陳厚橋說。

  談及泰禾集團此次擬發行的長租公 寓資產支持專項計劃擬發行額度為100億元時,陳厚橋進一步分析道,因為長租公 寓資產證券化項目依托的根本是租金收益,所以并不是存量資產的貨值要達到100億元規模,而是要通過租金收益來測算投  資回報需要多少年可以達到100億元,“所以到底需要多少房源和租金高低有關系,而租金多少和房源所處地段、房源本身質量相關。”

  值得一提的是,泰禾集團2016年底完成了對北京輝盛庭國際公 寓項目全部房產的收購,對價11.8億元,首次進入存量房市場。泰禾集團認為,隨著北京、上海等強勢市場的發展,二手房(存量房)市場已經全面超過一手房,適時介入這個市場,利用自身產品優勢,不僅能加快項目的周轉,也是對新的盈利模式的有益探索。2017年,泰禾集團還收購了濟南東都國際廣場項目,也是存量房項目。

  泰禾集團副總裁沈力男此前在接受記者采訪時表示,當前國家要發展城市群,像長三角城市群、珠三角城市群、粵港澳大灣區等這些城市群的發展對房地產而言,還有很大的空間。另外,城鎮化進程中,城市建設的水平相對較低,現在提出的城市更新,提倡城鄉平衡,發展特色小鎮等對存量房市場的發展都是利好消息。

  泰禾集團此次資產支持專項計劃尚需報深圳證券交易所,并在獲得其無異議函后方可實施。

  記者就泰禾集團存量資產規模、可用于出租房源套數及分布區域等問題聯系其采訪,截至發稿未獲對方回復。

  國內的長租公 寓投 資回報率不高,單純看長租公 寓的租金收益,還不足抵消資金成本,很多開發商、專業機構在做長租公 寓資產證券化項目時,并不是完全看租金收益,而是看滾動的資金利用。本報資料室/圖

  規模擴張  房企尋求新融資渠道

  長租公 寓雖受追捧,但如何盈利仍是整個行業面臨的難題,資金問題考驗著各大房企的實力。李大霄認為,作為非常成熟的金融工具,資產證券化是重要的融資手段,在國內方興未艾,是未來的發展方向之一,特別是應用到長租公 寓領域,以后如果實現規模化,能夠有效解決企業資金來源問題。

  公開資料顯示,自2016年第四季度以來,央行、銀監會、證監會以及滬深交易所等監管部門多次出臺政策,收緊包括境內發債、H股上市融資、私募債、資管項目等資金來源,用于收緊和規范房地產市場融資行為。

  傳統融資渠道收緊的背景下,房企紛紛尋求新的融資渠道,泰禾集團也不例外。統計數據顯示,2017年泰禾集團發行私募債及中期票據總額達95億元。在發布此次長租公 寓資產支持專項計劃之前,泰禾集團已嘗試過發行美元債券、購房尾款資產支持票據等融資方案。

  據了解,2月12日,泰禾集團公告稱,擬開展“五四北泰禾廣場資產支持專項計劃”,即通過公司聘請的金融機構設立專項計劃,并通過專項計劃發行資產支持證券,該專項計劃擬發行的資產支持證券規模不超過21.7 億元(含),期限不超過20年。隨后,2月23日,泰禾集團召開了2018年第四次臨時股東大會現場會議,并審議通過了發行購房尾款資產支持票據、五四北泰禾廣場資產支持專項計劃等議案。

  3月7日,泰禾集團宣布,公司境外全資子公司總額2.3億美元債券已于3月6日完成發行,并在新加坡交易所掛牌,債券代碼為XS1725031105。該美元債由泰禾集團境外全資子公司發行,發行規模為2.3億美元,債券期限3年,票面年息7.875%,每半年支付一次。

  大舉融資背后,正是泰禾集團對規模增長的需求。2017年12月底,泰禾集團董事長黃其森曾喊出2018年銷售目標為2000億元,第二天公司股價逆市漲停遭到深交所問詢,隨后官方回應稱,2000億元目標系黃其森基于公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力等做出的判斷,屬于董事長黃其森對公司發展的目標和愿景,不構成本公司的預測和承諾。

  克而瑞研究中心發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》 排行榜顯示,2017年有17家房企銷售業績突破千億。其中,泰禾集團實現銷售額1007.2億元,流量金額排行17名,857.2億元權益銷售金額位列18名。

  規模擴張的另一面,則是泰禾集團的負債率急劇上升。根據其2017年三季度報告,公司短期借款263.09億元,長期借款631.32億元,一年內到期的非流動負債101.76億元,應付債券233.53億元,有息負債總額達到1229.7億元。貨幣資金為156.68億元,股東權益合計為266.58億元。以此計算,其凈負債率高達403%,高于行業平均水平。

  而此次擬發行的100億元長租公 寓資產支持專項計劃,在泰禾集團官方看來是一次“創新”融資。有媒體報道稱,泰禾集團主要選取了北京項目的一些物業,涉及項目總價值超過100億元。長租公 寓收入將主要包括租金收入和增值服務收入,其中增值服務將與控股股東泰禾投 資的其他業務板塊形成協作。泰禾集團表示,這些長租公 寓項目今后將形成聯動,通過統一運營管理和提供增值服務,不斷提升長租公 寓品牌影響力,未來公司會考慮在全國的公 寓項目上運用資產證券化。

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